doc. Ing. Marie Hesková, CSc. ? Fakulta managementu V?E, Jind?ich?v Hradec
V Evrop? se za?ínají obchodní centra rozvíjet od poloviny sedmdesátých let minulého století. V obchodní praxi není v?dy termín pou?íván jednotn?. Pro obchodní centra je pou?íván adekvátn? pojem nákupní centrum, dále Shopping centrum.
Nap?. Evropský institut obchodu (EHI 2004) uvádí definici obchodního (nákupního) centra:
Obchodní centra jsou centráln? plánované ?velkoplo?né? maloobchodní jednotky, slou?ící k uspokojování krátkodobých, st?edn?dobých a dlouhodobých pot?eb. Jsou charakterizovány:
? Plo?nou koncentrací maloobchodních jednotek, stravovacích podnik? (nejvíce typu ?fast food?, podnik? slu?eb r?zných velikostí - nap?. banky, cestovní kancelá?e, kina, fitness studia, slu?by pro d?ti, sportovní za?ízení).
? Velkým po?tem odborných obchod? r?zných obor? (mix r?zných typ? prodejen) zpravidla v kombinaci s mnoha dominantními obchodními subjekty (obchodní d?m, supermarket, hypermarket).
? Nabídkou zna?ek osobních aut.
? Centrálním managementem.
? Kooperací v zaji?t?ní bezpe?nosti a dal?ích funkcí (nap?. reklamy) pro v?echny zájemce apod.
? Minimální plocha nákupních center je nejmén? 10 tis. m2 (?isté prodejní plochy).
Do nákupních center jsou integrovány hotely, byty a kancelá?e firem. Celková plocha nákupních center zahrnuje vedle ploch obchod? spole?né plakátovací plochy, plochy centrálního ?ízení a sanitární prostory .
Agentura INCOMA (2004) ve svých studiích rozli?uje obchodní centra podle plochy do 20 tis. m2 a nad tuto hranici ?istých prodejních ploch. Do dvaceti tisíc to jsou obchodní centra zahrnující hypermarket a nákupní pasá? (v ?R je v provozu cca 150 obchodních center). Provoz? s plochou nad 20 tis. m2 je u nás okolo dvaceti. Podle odhad? této agentury se v p?í?tích dvou letech o?ekává otev?ení tém?? t?iceti nových obchodních center (z toho deset bude v kategorii nad 20 tis. m2).
Je v?ak otázkou, jaký bude vývoj obchodních center na území ?R, zda bude kopírovat budování obchodních center v zemích EU, resp. zemích s vysp?lou tr?ní ekonomikou. Ve vysp?lých státech pro?lo budování obchodních (nákupních) center vývojem ?esti generací.
Tabulka ?. 1 Generace obchodních center
| Stupe? | Hlavní charakteristiky | 1964-1974 |
| 2. generace | Výstavba obchodních pasá?í v centrech m?st, prosklené st?echy, p?edm?ty denní pot?eby | 1970-1980 |
| 4. generace | Revitalizace nákupních center na spole?ensko ? obchodní centra | 1980-1990 |
| 5. generace | Odborná obchodní centra (?iroký sortiment zbo?í a slu?eb, v?etn? nabídky automobil?) | 1990-1997 |
| 6. generace | M?stské nákupní galerie | 1997- .... |
Uvedený vývoj je mo?né porovnat s p?íkladem obchodních center v N?mecku.
Tabulka ?. 2 Vývoj nákupních center podle lokalizace a data vstupu na trh v letech 1964 ? 2003 (%)
| Lokalizace |
1964-1995 |
1990-1997 |
1998-1999 |
2000-2003 |
1964-2003 |
| Centrum m?st |
34,6 |
25,5 |
55,3 |
59,1 |
39,5 |
| ?ást m?sta |
40,3 |
42,0 |
34,2 |
31,8 |
41,5 |
| Na ?zelené louce? |
25,1 |
32,5 |
10,5 |
9,1 |
19,0 |
| Celkem |
100,0 |
100,0 |
100,0 |
100,0 |
100,0 |
Pramen: EHI Retail Network 2004
Statistické údaje potvrzují sou?asný trend saturovaných trh? ve smyslu o?ivení ?innosti obchodních center lokalizovaných v centrálních ?ástech m?st oproti výstavb? obchodních center ?Na zelené louce?.
Tabulka ?. 3 Vývoj obchodních center podle plochy v letech 1964 ? 2002 (%)
| Plocha (tis.m2) |
1964-1995 |
1996-1997 |
1998-1999 |
2000-2001 |
2003 |
| 10-19,999 |
40,3 |
39,5 |
60,0 |
51,3 |
75,0 |
| 20-29,999 |
28,4 |
23,7 |
20,0 |
43,6 |
25,0 |
| 30-39,999 |
16,1 |
23,7 |
20,0 |
- |
- |
| 40 a více |
15,2 |
13,1 |
- |
- |
- |
| Celkem |
100,0 |
100,0 |
100,0 |
100,0 |
100,0 |
Pramen: EHI Retail Network 2004
Zajímavý je p?ehled podle jednotlivých plo?ných kategorií obchodních center. Údaje jasn? potvrzují odklon výstavby velkých plo?ných jednotek a tendenci ke zvý?ení dynamiky obchodních aktivit v centrech m?st. Centra m?st jsou atraktivní pro r?zné typy rekonstrukcí a modernizace obchodní sít? a jejich propojení se spole?enskými funkcemi.
Dynamika výstavby n?meckých obchodních center je patrná rovn?? z tabulky ?.4.
Tabulka ?. 4 N?mecká obchodní centra v letech 1965 ? 2004
| ROK |
Po?et center |
Pr?m?rná rozloha (m2) |
| 1965 |
2 |
34 000 |
| 1970 |
14 |
32 800 |
| 1975 |
50 |
30 900 |
| 1980 |
65 |
30 100 |
| 1985 |
81 |
29 800 |
| 1990 |
93 |
29 900 |
| 1995 |
179 |
33 600 |
| 1998 |
249 |
34 000 |
| 1999 |
264 |
33 500 |
| 2000 |
279 |
33 000 |
| 2001 |
300 |
32 400 |
| 2002 |
318 |
31 800 |
| 2003 |
338 |
31 600 |
| 2004 |
352 |
31 550 |
Pramen: EHI Retail Network 2004
Na základ? uvedených informací je z?ejmé, ?e v zemích se saturovaným maloobchodním trhem dochází ke zm?n? jednak ve výstavb? obchodních jednotek, jednak v hledání nových p?íle?itostí k realizaci maloobchodního prodeje.
Z pohledu umíst?ní obchodních center p?jde p?edev?ím o jejich lokalizaci na místech s dobrým p?edpokladem r?stu. Sou?asný vývoj v podob? tzv. ?esté generace obchodních center ukazuje, ?e takovými místy budou:
? m?stské nákupní galerie,
? centra m?st (nap?. nádra?ní budovy a dal?í dopravní uzly),
? centra významných obvodových ?ástí m?st.
Obchodní centra, která budou stále více ztrácet na významu, budou spojována s:
? vedlej?ími m?stskými ?ástmi, ulicemi,
? obchodními centry neintegrovanými do m?stských ?ástí,
? velkými plochami jednotek se ?patnou dopravní infrastrukturou.
Sou?asným trendem výstavby nových obchodních center ve vysp?lých zemích EU jsou zám?ry spojené s investicemi do nádra?ních budov. Ukazuje se, ?e tento prostor je stále více atraktivn?j?í pro investi?ní spole?nosti orientované na výstavbu specifických typ? jednotek (nap?. spole?nost ECE). Atraktivita lokality nádra?í je spojena s následujícími faktory:
? nádra?í jako brány do m?sta ? regionu,
? spojení obchodního centra a centra slu?eb,
? vysoká frekvence zákazník? (tém?? 24 hodin denn?),
? velký nákupní spád,
? k?i?ovatka a centrum dal?ích dopravních prost?edk? (metro, autobus, taxi, tramvaje, osobní automobily, kola).
S projektem renovace nádra?ních prostor je spojován program, zalo?ený na t?ech nosných pilí?ích:
1. v?estranný servis a slu?by,
2. bezpe?nost,
3. ?istota.
Odborníci na investice v obchod? o?ekávají, ?e tento trend bude dosahovat vy??í dynamiky investovaných prost?edk?, ne? byly investice nap?. u ?erpacích stanic v podob? výstavby provozních jednotek u tzv. ?suchého sortimentu?.
Projektem evropského významu je otev?ení prvního moderního centra v Berlín? ? Hlavní nádra?í ? Lehrter Bahnhof (2006). Obdobné projekty jsou plánovány v dal?ích m?stech, resp. dopravních uzlech.
S plo?ným vývojem obchodních center dochází i ke zm?nám v sortimentní nabídce.
Velikost obratu podle jednotlivých sortimentních skupin v obchodním centru (p?íklad n?meckých obchodních center):
? potraviny - 23 %,
? nepotraviná?ské zbo?í - 62,1 % (neproduktivn?j?í sortiment jsou textil a od?vy),
? slu?by - 14,9 %.
Pronájem obchod? (pronájem mix) je tvo?en:
70 % plochy p?ipadá na velké mezinárodní ?et?zce,
30 % plochy p?edstavují malé firmy ? p?edev?ím národní.
V ?ízení obchodních center se uplat?ují nové trendy související se zm?nou charakteru t?chto provoz? na spole?ensko ? obchodní centra. ?iroké uplatn?ní nachází tzv. event management a marketing. Je vyu?ívaný pro koncepce diferenciace slu?eb p?edev?ím v oblasti gastronomie, ve sportovních slu?bách a za?ízeních, kulturních aktivitách (kino, festivalové sály).
Vývoj obchodních center v ?R má osmiletou historii. I v p?ípad? výstavby obchodních center v ?R bude platit, ?e jednotlivé etapy (generace) budou prokazovat vy??í dynamiku rozvoje p?edev?ím z ?asového hlediska, ne? tomu bylo ve vysp?lých státech EU. Z analýzy je z?ejmé, ?e dochází ke zkrácení ?asového úseku jednotlivých v?cných etap.
Na Retail Summitu 2005 se tématu obchodních center v?noval zástupce spole?nosti INCOMA a uvedl následující etapy rozvoje nákupních center v ?R (Drtina T. 2005).
První etapu zahájilo otev?ení obchodního centra v Praze v roce 1998 (C?M).
Rozvoj automobilismu výrazn? podporuje rozvoj nových obchodních center. Podle výzkum? (INCOMA 2000) polovina zákazník? vyu?ívá k nákup?m automobil.
Druhá etapa po roce 2001 je spojena s r?stem propojení nabídky obchodu a zábavy, kdy sou?ástí nov? budovaných obchodních center se stává multikino. Od roku 2002 dochází k výstavb? nových typ? nákupních center i ve vnit?ních ?ástech m?st.
Z jednání Reatail Summitu 2005 vyplynuly následující tendence pro ?eský trh, které lze reáln? o?ekávat i v oblasti obchodních center:
? r?st a zvy?ování kapacit v aspektu plo?ného standardu,
? pokra?ování internacionalizace,
? diferenciace a profilace v oblasti brand managementu,
? tlak na redukci náklad? a efektivitu proces?,
? tlak na kooperaci,
? pot?eba flexibility a vývoj inovací,
? r?st konkurence, krachy firem,
? zákaznická orientace marketingových strategií.
Literatura:
Handel aktuell 2004, EHI, Köln 2005, ISBN 3-87157-275-X
Hesková, M., Pícha, K.: Podnikatelské prost?edí v období vstupu do EU a strategie obchodních podnik?. in: Podnik a podnikatelské prostredie v Slovenskej republike v období vstupu do EU, Zborník z vedeckej konferencie, EU Bratislava, s. 38-41, ISBN 80-225-1870-0
Hesková, M., Halier, B.: Four Phases of international penetration of food ? retailers in Europe, in: Hallier, B.: Eurospop Ispiration, Motivation Innovation, Messe Dusseldorf, EHI Eurohandelinstitut, Köln 2004, s. 144-145, ISBN 3-87257-266-0
Materiály konference ?Reatail Summit 2005?, Praha 2005
Materiály ?Deutschen Handelsimmobilienkongresses 2004?, Köln 2004 (www.handelskongress.de)
Moderní obchod ?. 5/2004, 12/2004, 2/2005
Summary
The development o shopping centers in developed EU countries has a 40 years tradition. The definition of a shopping center is given by several parameters, and it is usually linked with a net selling area over 10 000 m2, resp. 20 000 m2. The development is possible to divide to 6 generations according to the type of the shopping centers construction. The development is documented by an example of shopping centers in Germany. The tendency is to back down of the construction of shopping centers ?on a green meadow?. What is perspective is town shopping galleries and new types of the selling units in town centers (e.g. station buildings). In the Czech Republic the first shopping center was opened in 1998 in Prague. The analysis of shopping centers indicates a faster development in the Czech Republic. The common tendency will be the construction of the units with commercial-social functions.
